[박승재 변호사의 잘 사는 法] 다가구주택 중개 시 공인중개사의 책임

안녕하십니까? 박승재 변호사입니다. 오늘은 공인중개사가 다가구 주택을 중개할 때 임차권 순위를 확인·설명해주지 않았을 경우 손해배상책임이 있는지 여부에 대하여 알아 보도록 하겠습니다. 대강의 사실관계는 다음과 같습니다.

오모씨는 2012. 2. 공인중개사 정모씨의 중개로 다가구주택 소유자 최모씨와 보증금 4,500만 원 임대차 기간 2년으로 하는 임대차 계약을 체결하고 입주해 전입신고 및 확정일자를 받았습니다. 임대차 계약 체결 당시 해당 건물에는 채권최고액 4억 2천만 원인 근저당권이 설정되어 있었고, 임대차 계약서에도 그 내용이 기재되었습니다. 한편 공인중개사 정씨는 다가구 주택에 사는 다른 임차인들이 몇 명이나 되는지, 오씨보다 먼저 전입신고 및 확정일자를 받은 임차인이 몇 명인지에 대해서는 설명해주지 않았습니다.

해당 건물은 2013. 7. 경매에 들어가 6억 원에 낙찰되었고, 매각대금은 근저당권자인 금융기관과 주택 임차인들에게 배당되었습니다. 그러나 오씨는 다른 임차인들보다 배당권이 후순위라는 이유로 전혀 배당을 받지 못 하였습니다.

이 경우, 오씨는 공인중개사 정씨에게 자신이 입은 손해를 청구할 수 있을까요?

관련 규정은 다음과 같습니다.

공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ① 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.

1. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계

2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항

3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항

② 개업공인중개사는 제1항의 규정에 의한 확인·설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다.

③ 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다.

④ 제3항의 규정에 의한 확인·설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다.

공인중개사법 제30조(손해배상책임의 보장) ① 개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

② 개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

③ 개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조의 규정에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.

④ 제3항의 규정에 의하여 공탁한 공탁금은 개업공인중개사가 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 이를 회수할 수 없다.

⑤ 개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 다음 각 호의 사항을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다.

1. 보장금액

2. 보증보험회사, 공제사업을 행하는 자, 공탁기관 및 그 소재지

3. 보장기간

공인중개사법 시행령 제21조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ① 법 제25조제1항의 규정에 따라 개업공인중개사가 확인ㆍ설명하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.

1. 중개대상물의 종류ㆍ소재지ㆍ지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ용도ㆍ구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항

2. 소유권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항

3. 거래예정금액ㆍ중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역

4. 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항

5. 수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ소방ㆍ열공급ㆍ승강기 및 배수 등 시설물의 상태

6. 벽면 및 도배의 상태

7. 일조ㆍ소음ㆍ진동 등 환경조건

8. 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장ㆍ학교와의 근접성 등 입지조건

9. 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

② 개업공인중개사는 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등이 법 제25조제2항의 규정에 따른 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인ㆍ임차의뢰인 등에게 설명하고, 제3항의 규정에 따른 중개대상물확인ㆍ설명서에 기재하여야 한다.

③ 개업공인중개사는 국토교통부령이 정하는 중개대상물확인ㆍ설명서에 제1항 각 호의 사항을 기재하여 거래당사자에게 교부하고 그 사본을 3년간 보존하여야 한다.

과연 법원은 누구의 손을 들어주었을까요? 법원은 다음과 같은 이유로 임차인 오씨의 손을 들어주었습니다.

중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차 계약을 중개하면서 임차 의뢰인이 임대차 계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는데 필요한 다가구 주택의 권리 관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차 의뢰인에게 부동산 등기부 상에 표시된 중개 대상물의 권리 관계를 확인·설명하는데 그쳐서는 아니 되고, 임대 의뢰인에게 다가구 주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차 계약 내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차 의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(공인중개사법) 시행규칙 제16조에서 정한 서식에 따른 중개대상무 확인·설명서의 중개 목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대 의뢰인이 다른 세입자의 임대차 보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료 요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개 대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차 의뢰인에게 재산 상의 손해를 발생하게 한 때에는 이를 배상할 책임이 있다.

위 판례에 따르면 결국 오씨는 공인중개사 정씨(통상 공인중개사는 1억 원을 한도로 한국공인중개사협회와 공제 계약을 체결하므로 이 경우 한국공인중개사협회로부터 손해배상을 받게 될 가능성이 높습니다)에게 자신이 입은 손해를 일정 부분 배상받을 수 있을 것입니다.

최근 판례의 경향 상 임차인에게 발생한 손해액의 약 30%~50% 정도의 금액을 손해배상액으로 인정되고 있습니다. 공인중개사로서는 동사무소에 가서 해당 다가구 주택에 대한 확정일자 명단 등을 요청할 권한이 없습니다. 결국 집주인에게 물어봐서 해당 정보를 확인한 다음 세입자에게 설명해주어야 하고, 만약 집주인이 해당 정보를 알려주기를 거부한다면 집주인이 정보 공개를 거부한다는 사실을 세입자에게 알려주고 이를 확인·설명서에 기재하면 됩니다.

통상 일정 지역 범위 내에 중개 대상물들을 집중 중개하는 공인중개사 업무의 특성 상 정씨 역시 최씨 건물에 어느 정도 세입자가 이미 거주하고 있는 사실 자체는 알았을 가능성이 높습니다. 공인중개사법 및 동법 시행령 상 공인중개사가 다가구주택을 중개할 때 선순위 임차인들을 확인·설명해줄 의무가 있음은 명확해 보입니다. 이에 따라 공인중개사가 다가구 주택을 중개하고자 할 때에는 반드시 선순위 임차인들에 대한 정보를 확인·설명하여야 할 것입니다. 아울러 중개대상물 확인·설명서의 실제 권리 관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항 란에 반드시 기재하여야 분쟁을 미연에 방지할 수 있을 것입니다.

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 대지 박승재 변호사