제시 외 건물, 확인 또 확인

경매 입찰에 참가할 때 주의해야 할 물건이 있다. 바로 ‘제시 외 건물’이 있는 물건이다. 제시외 건물이란 해당 경매물건에 속한 건물이 공부상에는 존재하지 않지만 법원의 의뢰를 받은 감정평가기관이 현장에서 발견한 건물을 말한다.

제시외 건물이 발생하는 이유는 등기부등본이나 건축물대장 등 공부상의 표시와 달리 무허가 건축물이나 사용승인을 마치지 않은 건물, 미등기, 부합물 등이 원인이고 옥탑방이나 보일러실, 옥외화장실, 공장에 딸린 창고 등이 대표적인 제시외 건물에 속한다.

제시외 건물이 존재할 때 법원은 이 물건이 경매에 부쳐진 대상물과 별개의 독립된 물건이거나 부합물 또는 종물인지를 파악하여 주된 대상물과 함께 부동산경매에 포함시킬지 여부를 판단하게 된다.

여기서 부합물이란, 목적물과 합체되어 건물일부를 이루는 건물로서 훼손하지 않으면 분리할 수 없거나 분리 시 과다한 비용이 드는 건물을 말한다. 예를 들면 건물에 붙어있는 옥탑, 증축된 방, 토지에 있는 정원수, 정원석, 돌담 등이 있다.

그리고 독립적인 물건이지만 주물과 종속관계에 있는 물건을 종물이라 한다. 마치 시계와 시계줄, 배와 노 등의 관계로 생각하면 되고, 농장의 부속시설이나 주택, 건물창고 등이 해당된다.

제시외 건물이 매각물건에 포함되는 경우에는 등기부상에는 미등기된 물건이지만 경매낙찰자는 제시외 건물까지 소유권을 취득할 수 있게 된다.

<제시외 건물이 매각대상으로 평가되지 않은 경우의 판례>

하지만, 제시외 건물이 매각에서 제외되는 경우에는 문제가 생긴다. 이 경우 낙찰자는 제시외 건물의 소유권을 갖지 못하고, 좋지 않은 상황에서는 법정지상권의 문제까지 따져봐야 할 수도 있다.

<제시외 건물이 매각대상으로 평가되는 경우의 판례>

법정지상권이 발생했다면, 가장 좋은 방법은 제시 외 건물 소유주를 찾아 협의를 통해 매입하는 것이다. 이 방법이 낙찰 후에도 권리관계가 깨끗하고, 차 후 별다른 문제가 없으므로 가장 쉽고, 편한 방법이라 볼 수 있다. 하지만 제시외 건물의 경우는 공부자료가 없기 때문에 소유자를 찾기가 쉬운 문제가 아니다.

소유자 찾기가 어렵다고 해서 가만히 있을 순 없다. 먼저 제시외 건물이 ‘부합물 또는 종물’인지 여부를 판단해야 한다. 만약 제시외 건물이 ‘부합물 또는 종물’에 해당할 경우 매수인은 제시외 건물의 소유권을 행사할 가능성이 크기 때문이다.

<제시외 건물이 부합물, 종물이 아닌 경우의 판례>

제시외 건물이 부합물, 종물이 아니라면 법정지상권의 문제가 발생할 수 있고, 법정지상권의 문제가 없을 경우 그 물건을 매입하거나 건물철거소송으로 해결하면 된다.

법정지상권은 토지와 그 지상에 있는 건물이 동일인 소유였지만 경매로 인해 토지소유자와 건물소유자가 달라진 경우 건물소유자에게 그 건물 소유를 위해 법률상 인정되는 지상권을 말한다. 이때 토지와 건물의 어느 한쪽에 저당권이 설정돼 있어야 하고, 저당권 설정당시에 건물이 존재해야 법정지상권 성립이 인정된다.

마지막으로 제시외 건물이 불법건축물인 경우 전 소유자에게 부과된 이행강제금은 인수하지

않는다. 하지만 불법건축물이 포함된 물건을 낙찰받은 낙찰자는 위반건축물을 원상 회복하기 전까지 이행강제금을 계속 부과해야 한다.

경매물건 입찰 시 제시외 건물이 포함된 경우라면 고민할 것이 비교적 적겠지만, 포함되지 않는 경우라면 법정지상권이 성립되는지의 여부까지 사전에 충분히 조사하고 입찰에 나서길 바란다.

부동산태인 홍보팀(02-3487-9918)