[박승재 변호사의 잘 사는 法] 세상에서 가장 치명적인 실수, 

경매 입찰금에 0을 하나 더 썼다면?

안녕하십니까? 박승재 변호사입니다. 오늘은 법률적인 쟁점은 아니지만 경매 참여 중 쉽게 발생할 수 있는 실수에 대해서 알아보고 그와 같은 실수를 막기 위한 예방법을 알아보고자 합니다. 그 실수의 치명적인 결과를 간접 체험(?)하는 차원에서 하나의 사례를 들어보겠습니다. 대강의 사실 관계는 다음과 같습니다.

최근 자기 집 마련에 관심이 많던 김모씨는 넉넉하지 않은 경제 사정으로 인하여 일반 부동산 매매를 통한 자기 집 마련이 어렵다고 판단하고, 경매를 통하여 내 집을 마련할 계획을 세웠습니다. 착실하게 돈을 모아가며 수개월 간 여러 가지 물건들을 유심히 살펴 보던 김씨는 경기도 남양주시 소재 84m²의 P 아파트 경매에 참여하기로 마음먹었습니다. 해당 아파트의 최초 감정 평가액은 5억 5천만 원이었으나 1번의 유찰을 통하여 최저입찰가가 4억 4천만 원까지 떨어진 상황이었습니다. 김씨는 위 물건을 4억 7천 5백만 원에 입찰하기로 마음 먹고 4억 7천 5백만 원을 입찰가로 써서 입찰표를 제출하였습니다.

낙찰자 발표에서 김씨가 낙찰되었지만 낙찰가는 무려 47억 5천만 원이었습니다. 김씨가 실수로 0을 하나 더 쓴 것이었습니다. 다들 잘 아시겠지만 경매 입찰을 위해서는 최저입찰가의 1/10 금액을 입찰보증금으로 내야 합니다.(공매의 경우에는 자신이 쓴 입찰 금액의 10%를 입찰보증금으로 내야 합니다. 만약 입찰보증금을 입찰봉투에 동봉하여 넣지 않고 허위 경매 입찰 참가를 한다면 형법 제315조의 경매방해죄로 처벌받을 수 있습니다)

과연 김씨는 해당 경매에 대한 매각불허가 결정을 받아 자신이 냈던 입찰보증금 4천 4백만 원을 돌려 받을 수 있을까요?

관련 법령은 다음과 같습니다.

민사집행법 제121조(매각허가에 대한 이의신청사유) 매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.

1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때

2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때

3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때

4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때

5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때

6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때

7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

민사집행법 제123조(매각의 불허) 

① 법원은 이의신청이 정당하다고 인정한 때에는 매각을 허가하지 아니한다.

② 제121조에 규정한 사유가 있는 때에는 직권으로 매각을 허가하지 아니한다. 다만, 같은 조 제2호 또는 제3호의 경우에는 능력 또는 자격의 흠이 제거되지 아니한 때에 한한다.

민사집행법 제124조(과잉매각되는 경우의 매각불허가)

① 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하지 아니한다. 다만, 제101조제3항 단서에 따른 일괄매각의 경우에는 그러하지 아니하다.

② 제1항 본문의 경우에 채무자는 그 부동산 가운데 매각할 것을 지정할 수 있다.

판례는 위와 같은 사례에서 다음과 같이 판단하였습니다.

민사집행법에 의한 부동산 경매절차에서는 민사집행법 제121조 각 호 및 제124조 제1항에 규정된 사유가 아닌 이상 매각을 불허할 수 없고, 최고가 매수 신고인이 착오로 자신이 본래 기재하려고 한 입찰가격보다 높은 가격을 기재하였다는 사유는 민사집행법 제121조 각 호 및 제124조 제1항의 어디에도 해당한다고 볼 수 없으므로, 결국 그러한 사유로는 매각을 불허할 수 없다. (대법원 2010. 2. 16.자 2009마2252 결정)

결론부터 말씀드리면 김씨는 결국“0”을 하나 더 쓴 실수로 입찰보증금 4천 4백만 원을 반환받지 못 하게 되었습니다. 과거에는 이 같은 상황에서 단순한 실수로 인정되어 매각 불허가 결정이 나기도 했었습니다. 그러나 최근 갈수록 위와 같은 실수를 빙자하여 경매를 방해하는 행위들이 고도화되고 일부 경매 브로커들이 이를 악용하는 사례가 늘어나면서 대법원에서는 민사집행법을 엄격하게 해석하여 단순한 실수의 경우에는 매각 불허가 신청을 받아주지 않고 있습니다.

입찰표를 보시면 아시다시피 입찰표 상 금액을 쓰는 칸 위에는 김씨와 같은 실수를 하지 않게끔 칸 별로 금액이 친절하게 적혀 있습니다. 그러나 대부분 입찰자들의 경우 경매에 참여한 경험이 많지 않고, 적게는 수천에서 많게는 수십억을 입찰가로 써야하는 긴장감에 잘못 적기 십상입니다.

이 때문에 경매에 참여하고자 하는 자들은 입찰표를 제출하기 전에 반드시 재차 삼차 입찰가를 확인할 것을 권유합니다. 가까운 지인과 함께 입찰표를 작성하면서 두 명의 사람에게 확인하는 것도 좋은 방법 중에 하나입니다. 더불어 아주 어렸을 때 숫자를 처음 배우던 시절로 돌아가 거꾸로(일 단위 숫자부터 점차 큰 단위 숫자 순으로) 입찰가를 쓸 것을 권유합니다. 유치하지만 가장 정확한 방법 중 하나이기 때문입니다.

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 성의 박승재 변호사