제시외물건은 낙찰자에게 떨어지는 공짜선물인가?

제시외물건의 개념

입찰에 참가할 경우 특히 주의할 것이 ‘제시외물건’이다. 제시외물건이라 함은 경매신청채권자의 경매신청 목적물에는 해당물건이 없는 데도 법원의 의뢰를 받은 감정평가기관이 실제로 감정을 한 결과 현장에서 발견된 건물을 말한다. 제시외물건이 부합물, 종물이라고 하면 낙찰자는 이에 대한 소유권까지 함께 취득한다. 그 이유는 부합물과 종물은 주물의 처분에 따르게 되어 소유권이 주물의 소유자에게 귀속되기 때문이다.(민법 100조, 256조) 반면 제시외건물이 부합물이나 종물이 아니라 독립된 물건으로 평가될 경우에는 낙찰자는 소유권을 취득하지 못하게 된다. 이러한 경우 종종 경매정보지 등에 ‘경매외 혹은 입찰외 물건, 매각외물건’이라고 표시되는 경우가 있다. 하지만 제시외물건 인지 여부는 경매과정에서 제대로 감정평가가 되었는지 여부와 무관하게 결정된다. 가령 감정평가가 제대로 되지 않았더라도 부합이 인정될 경우에는 낙찰자가 소유권을 취득하게 된다. 이러한 제시외건물은 원 경매대상 물건이 토지인 경우와 건물인 경우로 나눠서 살펴봐야 한다.

경매대상 물건이 토지인 경우 (토지 + 건물)

이 경우에는 그 지상에 건물이 있다면 그 건물은 토지의 부합물이 아닌 별도의 부동산이므로 경매대상에서 제외되므로 감정평가의 대상 자체가 되지 아니한다. 이 경우 그 건물에 대한 법정지상권 성립여부를 살펴보면 그만이다. 토지상의 건물이 무허가이거나 미등기 건물이라도 법정지상권이 성립되는데 지장이 없다. 그러면 미완성된 건물의 경우는 어떨까? 만약 건축 중인 건물이 기둥, 지붕, 주벽 등 외관이 갖춰진 경우, 즉 독립된 부동산으로서의 요건이 갖춰진 경우에는 법정지상권이 성립된다. 그러므로 이 경우에는 그 건물은 토지에 부합되지 않고 별도의 건물이므로 감정평가 대상에서 제외되게 된다. 반면에 건축 중인 건물이 위와 같은 독립된 부동산으로서의 요건이 갖춰지지 않는 경우에는 토지에 부합되므로 토지에 대한 경매절차에서 그 토지를 낙찰 받은 사람의 소유로 귀속된다.

경매대상 물건이 건물인 경우 (건물 + 건물)

경매대상 물건이 건물인데 그 건물에 증축 등을 하였을 경우에 그 증축부분이 부합물인지 여부를 살펴봐야 한다. 만약 부합이 될 경우에는 주물에 대한 소유권을 취득한 낙찰자가 부합물에 대한 소유권을 취득하고, 그렇지 않은 경우에는 매각외 물건으로 취급되어 낙찰자가 소유권을 취득하지 못하게 된다. 그럼 어느 경우에 부합으로 인정될 수 있을까? 대법원은 ① 객관적인 요소로, 기존건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지 여부, ② 기능적인 요소로, 어느 건물이 주된 건물의 종물이기 위해서는 주된 건물의 경제적 효용을 보조하기 위하여 계속적으로 이바지되어야 하는 관계가 있어야 하고, ③ 주관적인 요소로, 증축하여 이를 소유하는 자의 의사 등을 또한, 종합하여 판단해야 한다고 보고 있다.

판례를 살펴보면, 지하 1층, 지상 7층의 주상복합건물을 신축하면서 불법으로 위 건물 중 주택 부분인 7층의 복층으로 같은 면적의 상층을 건축하였고, 그 상층은 독립된 외부 통로가 없이 하층 내부에 설치된 계단을 통해서만 출입이 가능하고, 별도의 주방시설도 없이 방과 거실로만 이루어져 있으며, 위와 같은 사정으로 상ㆍ하층 전체가 단일한 목적물로 임대되어 사용된 경우, 그 상층 부분은 하층에 부합되었다고 보았다. 반면 별도의 건물이 방과 마루 및 부엌이 설치되어 있어 그 자체만으로도 주거용으로 쓰일 수 있는 구조를 갖추고 있는 경우에는 부합을 인정하지 않은 사례도 있다.

부합물이 아님에도 경매를 진행한 경우

부합물의 경우에는 당연히 근저당의 효력이 미치게 되어 낙찰자가 그 부합물 역시 소유권을 취득하게 된다.(민법 358조) 그러나 부합물이 아님에도 법원에서 이를 부합물로 취급하여 매각물건명세서에 기재한 채 그대로 경매를 진행한 경우에는 어떻게 될까? 경매법원이 기존건물의 종물이라거나 부합된 부속건물이라고 볼 수 없는 건물에 대하여 경매신청된 기존건물의 부합물이나 종물로 보고서 경매를 같이 진행하여 경락허가를 하였다하더라도 그 독립된 건물에 대한 경락은 당연 무효이고, 따라서 그 경락인은 위 독립된 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없다.(대법원 1988. 2. 23. 선고 87다카600 판결) 나아가 이러한 경우 등기부에 등재되지 않은 제시외 건물이 존재하는 경우에는 소유자가 건축하여 소유하는 것으로 판명되어 경매신청인이 대위에 의한 보존등기를 하여 일괄경매신청을 하거나 그것이 경매 대상 부동산의 종물이거나 부합물임이 명백한 경우가 아닌 한 입찰물건에 포함시켜서는 안 되며 이를 어기고 포함시켜 경매를 진행한 경우 이는 매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있는 경우에 해당되어 낙찰불허가 사유가 된다.(민집 121조 5호, 123조 2항)

경매절차에서 감정평가가 안 되었거나 저평가된 경우

만약 기존의 건물에 증축되어 부합된 건축물에 대한 감정평가가 없었거나 터무니없이 낮은 금액으로 저평가된 경우에도 주물을 낙찰받은 사람은 부합물에 대한 소유권을 취득하게 될까? 이점에 관하여 대법원은 제시외물건이 제대로 감정평가가 되었는지와 무관하게 낙찰자는 주물에 딸린 부합물과 종물의 소유권을 취득한다고 보고 있다. 하지만 이와 같이 부합물로서 경매목적물에 포함됨에도 불구하고, 경매법원에서 이를 독립된 물건으로 보고 매각물건명세서에 기재하지도 않고, 감정평가 대상에도 포함시키지 않은 경우에는 감정가격의 결정이 정당하게 이뤄졌다고 볼 수 없다. 결국 경매가가 떨어짐으로 인해 경매 이해관계인들은 모두 손해를 보게 되고 낙찰자만 이익을 취득하게 된다. 낙찰자가 매각대금을 지급하면 부합물에 대한 소유권을 취득하게 되나, 만약 매각대금을 지급하기 전이라면 어떨까? 이 경우에는 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때에 해당되므로 매각허가에 대한 이의를 제기할 수 있고, 법원이 이를 직권으로 매각허가를 불허할 수도 있다.(민집 121조 5호, 123조 2항) 매각불허가 결정이 나게 되면 부합물을 포함시켜 경매대상 물건을 재감정을 한 후 다시 경매를 진행하게 된다.

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 진솔 강민구 변호사