토지 또는 건물만 경매로 매각되는 물건의 경매정보를 보면 ‘법정지상권 성립여지 있음’이라는 문구가 기재되어 있다. 법정지상권이 성립되는지 여부에 대한 실체적 판단을 법원이 하지는 않기 때문에 형식상 주의를 요하는 차원에서 그렇게 기재하고 있는 것이다. 이에 대한 부담은 결국 매수자 몫이다.

그러나 법정지상권은 관련법에 규정된 사항뿐만 아니라 판례에 의해서도 폭넓게 인정되고 있기 때문에 매각된 후 법정지상권에 관한 소송절차를 통해 그 결과를 얻기 전에는 전문가 식견으로도 법정지상권에 대한 판단이 그리 쉬운 일은 아니다. 하물며 일반인이나 경매초보자가 법정지상권을 이해한다는 것이 그리 쉬울까!

그렇다고 전혀 접근방법이 없는 것은 아니다. 법정지상권이 성립할 여지가 있다는 것은 지상에 건물이 있음에도 불구하고 토지와 건물이 일체로 경매로 매각되는 것이 아니라 토지 또는 건물 한쪽만 매각됨을 뜻한다.

따라서 입찰자 입장에서는 법정지상권이 성립할 여지가 있는 경매물건이 토지만 매각되는지 아니면 건물만 매각되는지를 보고 입찰에 응할지 말지를 결정하면 된다. 그러기 위해서는 토지를 취득하는 경우와 건물을 취득하는 두 경우의 수를 두고 각각의 경우에 법정지상권이 성립할 때와 성립하지 않을 때 각각 어떤 효과가 발생하는지를 비교해보면 된다.

먼저 토지만을 취득한 경우를 보자. 건물을 위한 법정지상권이 성립하는 경우 토지 매수인은 임의로 건물을 철거할 수 없다. 건물 소유자는 그 건물의 견고성 여부에 따라 30년(석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 건물) 또는 15년(기타 건물) 동안 지상 건물을 소유하기 위해 토지를 사용할 권리가 있다. 법정지상권이 존속하는 그 기간 동안 토지 소유자는 토지 사용에 심각한 장애가 발생한다고 보면 된다.

법정지상권의 존속기간이 만료되면 법정지상권자, 즉 건물 소유자는 토지 소유자에게 지상권에 대한 갱신청구권을 행사할 수 있다. 만약 토지 소유자가 계약갱신을 거부할 경우에는 지상물을 매수할 것을 청구할 수 있으며, 토지 소유자가 상당한 가액을 제공하여 지상물 매수를 청구하면 건물 소유자는 정당한 이유가 없는 한 이를 거절하지 못한다.

이처럼 법정지상권이 성립하는 경우 토지 소유자는 법정지상권 존속기간 동안 토지 사용에 심각한 제약이 있지만 그렇다고 토지 소유자에게 불이익만 있는 것은 아니다. 토지 소유자는 법정지상권이 존속하는 기간 동안 지상권자를 대상으로 지료를 청구할 수 있다.

지료는 당사자간 협의에 의해 결정하는 것이 원칙이지만 지료 협의가 이루어지지 않는 경우 지료청구소송을 통해 법원의 판단을 구할 수 있다. 약정이나 판결을 통해 정해진 지료를 지상권자가 2기(2년) 이상 납부하지 않으면 토지 소유자는 지료 미납을 이유로 지상건물에 대한 강제경매를 신청할 수 있다.

이와 달리 법정지상권이 성립하지 않는다면 토지 소유자는 지상건물을 철거할 수 있다. 건물 소유자가 자진 철거하지 않는 경우 토지 소유자는 지상물 철거 및 토지반환청구소송을 통해 토지에 대한 완전한 소유권을 취득할 수 있다. 지상 건물을 철거 할 수 있음을 무기로 건물 소유자와의 협의를 통해 지상 건물을 비교적 헐값에 매입할 수 있는 기회가 발생하기도 한다.

다음으로 건물만을 취득하는 경우 토지 소유자와 건물 소유자의 입장은 어떻게 달라질까? 법정지상권이 성립한다면 건물 소유자는 법정지상권 존속기간 동안 건물을 사용할 수는 있으나 토지소유자에게 지료를 납부하여야 한다.

따라서 건물만 매각되는 경우 입찰자는 건물에서 발생하는 수익(임대수익)과 토지 소유자에게 부담해야 할 지료 규모를 비교한 후 지료 이상으로 임대수익이 발생할 경우에만 입찰하는 것이 바람직하다. 법정지상권 존속기간이 만료되면 건물 소유자는 계약갱신을 청구할 수 있으며, 토지 소유자가 갱신을 거절하는 경우 적정한 가격에 지상건물을 매수할 것을 청구할 수 있다.

그러나 법정지상권이 성립하지 않는다면 건물 소유자는 건물을 철거당할 수밖에 없기 때문에 법정지상권이 성립하지 않는 건물만의 취득은 절대 금물이다.

이처럼 토지 또는 건물만 경매로 매각되는 경우 법정지상권이 성립하느냐 성립하지 않느냐에 따라 토지 또는 건물 매수자의 지위는 명암을 달리할 정도로 큰 차이가 있다. 그렇다면 법정지상권이 성립할 여지가 있는 경매물건이 매각될 때 토지를 취득하는 것이 유리할까, 아니면 건물을 취득하는 것이 유리할까?

지금까지 설명한 바를 고려해보면 토지를 취득하는 것이 절대적으로 유리함을 알 수 있다. 토지를 취득하면 지상건물을 철거하거나 지료를 청구할 수 있는 반면 건물을 취득하면 철거를 당하거나 지료를 납부해야 하기 때문이다.

또한 토지를 취득하는 경우에는 건물 소유자의 지료 미납을 이유로 건물에 대한 강제경매를 신청한 후 다른 입찰자보다 유리한 조건(건물만 경매되는 것으로 토지 소유자 외에 다른 사람이 입찰할 가능성이 낮음)으로 건물을 매수할 여지가 발생하지만 건물을 취득하는 경우에는 법정지상권이 성립하더라도 건물에서 발생하는 수익과 지료 부담과의 관계를 고려한 후 입찰에 응해야 하는 문제가 발생하게 된다.

따라서 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건이라 해서 무조건 입찰을 기피할 것이 아니다. 경매 대상이 건물이면 그 건물에서 발생하는 임대수익이 지료 이상으로 발생할 경우, 경매 대상이 토지면 이유 불문 입찰을 적극적으로 검토해보는 것도 괜찮다. 다만 토지 취득을 고려할 때에는 지료 청구나 지료 미납을 이유로 하는 경매신청, 법정지상권 존속기간 동안의 토지사용 제한 등을 고려해 장기적인 관점에서 접근해야 함을 명심해야 한다.

부동산태인 칼럼니스트 이웰에셋 이영진 대표