최근 주택 가격이 계속적으로 상승하면서 무주택자, 유주택자, 그리고 다주택자 간의 자산 격차가 심해지고 있습니다. 이번에서 부동산 가격 상승에 대한 개인적인 견해를 담아봅니다.

■ 서울 및 수도권의 주택 가격 상승

1. 공급의 축소

서울의 공급의 축소가 계속적으로 진행되면서 문제가 발생하고 있습니다. 실질적인 공급의 축소(아파트 건설)도문제지만 인위적인 공급의 축소가 더 문제처럼 보여집니다.

① 다주택자의 양도소득세 중과세

지정지역 이상에 다주택자의 양도소득세 중과세가 시행된 이래로 공급이 확연히 줄어들었습니다. 이유는 양도소득세가 10% or 20% 추가 가산 및 장기보유특별공제 배제입니다. 대략 계산하더라도 중과세로 인한 효과는 실제 세액의 2~3배 정도는 일반적이 됩니다.

이 정도 격차라면, 사실 부동산 매매를 중지하라는 '명령'이라고 판단됩니다. 즉, 지금 상황에서 주택을 매매할 수 있는 사람은 1세대1주택 정도 또는 민간주택임대사업자로서 거주주택 매매 정도를 제외하고는 양도할 수 있는 주택이 없다고 봐야 합니다. 어느 누가 차익의 50% 이상을 세금으로 내야하는 상황에서 양도를 할 수 있을까요? 버틸 수 있는 순간까지 버틴다고 생각이 됩니다.

② 민간임대주택사업자 등록

민간임대사업자 등록이 어찌 보면 이런 지옥같은 세금 폭탄에서 탈출할 유일한 대안처럼 여겨지지만, 실제로 공급측면에서는 '뜨악'입니다. 8.2대책 이전 과거에는 4년/8년의 기간동안 매매 등의 재산권 행사가 사실상 중지되었습니다. 그런데, 8.2대책 이후 올 4월부터는 8년 이상 밖에는 민간임대주택사업자 등록이 불가능합니다. 그러다 보니, 실질적으로 민간임대주택사업을 시작한 이상, 8년간은 주택 공급에서 빠지게 되는 것입니다. 가뜩이나, 부족한 서울의 주택 수에서 공급할 수 있는 (거래할 수 있는) 주택 자체가 사라지게 되는 것입니다.

2. 수요의 확대

○ 베블런 효과

서울의 집값이 '10억원'이라는 숫자가 우습게 되었습니다. 과거에는 강남의 특정지역에만 10억원이라는 숫자를 볼 수 있었는데, 이제는 '서울'이라는 프리미엄 자체가 생겨버려서 어디나 할 것 없이, 좀 살만하다는 곳은 모두 10억원이 되었습니다. 그런데, 다른 지역은 어떨까요? 안타깝게도 지방에 10억원 이상되는 집을 찾기란 너무 힘든 상황이 되었습니다. 그러다 보니, 돈 있는 지방사람들도 이제 '주택'을 산다고 생각하면 서울로 올라옵니다.

베블런재는 사람들의 선호가 가격에 직결되고, 가격에 따라 선호도가 올라가는 것을 말한다. 즉, 높은 가격은 해당 재화를 구매하는데 있어 장해 요인으로 작용하므로, 해당 재화를 소유 한다는 것은 자신이 그와같은 장해를 극복할 수 있는 능력을 지녔다는 신호 효과 를 발생시키므로, 상품이 실질적으로 제공하는 효용이외에 추가적인 효용이 높은 가격에 의해 발생한다는 것이다.

서울 주택은 실제 '살아야 하는' 사람 뿐만 아니라, '갖고 싶은' 사람들까지 소유하고 싶은 재화가 되었습니다. 그렇게 계속적인 "쩐의 공급"이 이루어지다 보니, 서울 주택(혹은 강남 주택)은 엄청난 가격이 되고, 사치재처럼 되어 버린 것입니다.

3. 결론

개인적인 사견으로는 주택 가격을 정상수준(?)으로 만들기 위해서는 규제를 빨리 풀어야 합니다. 양도소득세를 정상화(낮춘다면 더 좋겠지만...)해서 거래 자체를 활성화 시켜야 합니다. (차익실현하고 싶은 사람들이 많을 것입니다.) 정부에서 특정지역을 투기지역으로 지정하면 아이러니하게도 사람들은 이 곳이 전망 좋은 곳이라고 인식하기 시작했습니다.

모든 규제는 '순기능'과 '역기능'이 있습니다. 그런데, 이번 부동산 정책의 경우에는 '역기능'이 커 보입니다. 시장은 이기적이고, 경쟁적이며, 공평합니다. 누군가는 많은 파이를 가져가겠지만, 그것이 사회의 '부정'은 아닙니다. 빠른 시간 안에 정상화되길 기대해 봅니다.

부동산태인 칼럼니스트 이촌세무법인 홍성택 세무사