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시가의 40배가 넘게 매수했을 때 민형사 상 대응 방안은?

등록일
: 2018-09-18
댓글
: 0
조회수
: 1386
시가의 40배가 넘게 매수했을 때 민형사 상 대응 방안은?



안녕하십니까? 박승재 변호사입니다. 부동산은 대표적인 재산 중 하나로써 부동산 역시 당연히 수요와 공급의 기본 경제 원칙에 따라 가격이 변동합니다. 즉, 수요가 많거나 공급이 부족하면 가격이 올라가고, 반대로 수요가 적거나 공급이 넘치면 가격은 떨어지게 되어 있습니다. 또한 매수자에게 해당 부동산을 반드시 매수해야 할 사유가 있는 경우에는 가격이 올라가고, 매도인에게 급박하게 매도하여야 할 사유가 있는 경우라면 반대로 가격이 내려가게 될 것입니다.

오늘은 아파트 부지를 매수하고자 한 시행사가 아파트부지를 매입하면서 인·허가 절차 등 시급한 사정이 있는 점을 이용하여 시가보다 훨씬 비싸게 매도한 토지 소유자에게 민사 상 부당이득반환청구 또는 손해배상이 가능한지, 또 형사 상 부당이득죄로 고소가 가능한지에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

대강의 사실관계는 다음과 같습니다.

① A는 1991. 4. 무렵 이 사건 부동산을 매수하여 5년 간 거주하다가 인근으로 이사한 이후에도 계속하여 이를 소유ㆍ관리하여 왔습니다.

② 한편, 시행사 B는 2005. 1.경 이 사건 부동산을 포함하는 이 사건 사업부지에서 아파트 건축사업을 추진하기 시작하였습니다.

③ 그 과정에서 시행사 B는 이 사건 부동산을 비롯하여 몇 건의 부동산에 대한 계약을 체결하지 못하여 주택건설 사업계획승인신청이 지연되고 이로 인하여 월 6억 원 정도의 금융비용이 발생하고 있었습니다.

④ A는 이 사건 부동산을 매도하라는 시행사 B의 제안을 계속하여 거부하다가 인근의 다른 토지들에 비하여 40배가 넘는 가격으로 피해자 회사에 이 사건 부동산을 매도하였습니다.


관련 법령은 다음과 같습니다.

민간임대사업자 등록이 어찌 보면 이런 지옥같은 세금 폭탄에서 탈출할 유일한 대안처럼 여겨지지만, 실제로 공급측면에서는 '뜨악'입니다. 8.2대책 이전 과거에는 4년/8년의 기간동안 매매 등의 재산권 행사가 사실상 중지되었습니다. 그런데, 8.2대책 이후 올 4월부터는 8년 이상 밖에는 민간임대주택사업자 등록이 불가능합니다. 그러다 보니, 실질적으로 민간임대주택사업을 시작한 이상, 8년간은 주택 공급에서 빠지게 되는 것입니다. 가뜩이나, 부족한 서울의 주택 수에서 공급할 수 있는 (거래할 수 있는) 주택 자체가 사라지게 되는 것입니다.


형법 제349조(부당이득)


① 사람의 궁박한 상태를 이용하여 현저하게 부당한 이익을 취득한 자는 3년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처한다.

② 전항의 방법으로 제삼자로 하여금 부당한 이익을 취득하게 한 때에도 전항의 형과 같다.

위 사안에 관하여 판례는 다음과 같이 판시하였습니다.

형법상 부당이득죄에서 궁박이라 함은‘급박한 곤궁’을 의미하고,‘현저하게 부당한 이익의 취득’이라 함은 단순히 시가와 이익과의 배율로만 판단해서는 안 되고 구체적·개별적 사안에 있어서 일반인의 사회통념에 따라 결정하여야 한다. 피해자가 궁박한 상태에 있었는지 여부 및 급부와 반대급부 사이에 현저히 부당한 불균형이 존재하는지 여부는 거래당사자의 신분과 상호 간의 관계, 피해자가 처한 상황의 절박성의 정도, 계약의 체결을 둘러싼 협상과정 및 거래를 통한 피해자의 이익, 피해자가 그 거래를 통해 추구하고자 한 목적을 달성하기 위한 다른 적절한 대안의 존재 여부, 피고인에게 피해자와 거래하여야 할 신의칙상 의무가 있는지 여부 등 여러 상황을 종합하여 구체적으로 판단하여야 한다. 특히, 우리 헌법이 규정하고 있는 자유시장경제질서와 여기에서 파생되는 사적 계약자유의 원칙을 고려하여 그 범죄의 성립을 인정함에 있어서는 신중을 요한다.

개발사업 등이 추진되는 사업부지 중 일부의 매매와 관련된 이른바‘알박기’ 사건에서 부당이득죄의 성립 여부가 문제되는 경우, 그 범죄의 성립을 인정하기 위해서는 피고인이 피해자의 개발사업 등이 추진되는 상황을 미리 알고 그 사업부지 내의 부동산을 매수한 경우이거나 피해자에게 협조할 듯한 태도를 보여 사업을 추진하도록 한 후에 협조를 거부하는 경우 등과 같이, 피해자가 궁박한 상태에 빠지게 된 데에 피고인이 적극적으로 원인을 제공하였거나 상당한 책임을 부담하는 정도에 이르러야 한다. 이러한 정도에 이르지 않은 상태에서 단지 개발사업 등이 추진되기 오래 전부터 사업부지 내의 부동산을 소유하여 온 피고인이 이를 매도하라는 피해자의 제안을 거부하다가 수용하는 과정에서 큰 이득을 취하였다는 사정만으로 함부로 부당이득죄의 성립을 인정해서는 안 된다.

결국 아파트 건축사업이 추진되기 수년 전부터 사업부지 내 일부 부동산을 소유하여 온 A가 시행자 B의 매도 제안을 거부하다가 인근 토지 시가의 40배가 넘는 대금을 받고 매도한 사안에서 대하여 형법 상 부당이득죄 성립을 부정한 것입니다.

그렇다면, 민사 상 부당이득반환 청구 또는 손해배상 청구가 가능할까? 원칙적으로 부동산 매매 계약은 양 당사자의 합의에 의한 법률행위이므로 단순히 시가보다 매매가가 높다 하여 부당이득반환 청구는 쉽지 않아 보인다. 문제는 불법행위에 의한 손해배상 청구를 인정할 것인가 여부인데 위 판례의 태도가 부당이득죄의 성립 여부를 매우 엄격한 기준에 의하여 제한적으로 인정하고 있는 점에 비추어 보았을 때 이 역시 어려워 보인다.

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 테미스 박승재 변호사



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