보라매공원인근에 오피스텔 사건입니다. 말소기준권리는 국민건강보험공단 압류가 됩니다. 임차인현황을 보니 말소기준권리보다 앞선 2015.3.5. 에 사업자등록을 한 대항력있는 임차인이 있는 것으로 나옵니다.

그러나 집행관 현황조사서를 보니 관리사무소 소장과의 면담결과가 눈에 뜁니다. 사무실로 이용했으나 현재는 공실이라고 되어 있습니다. 상가건물임대차보호법에서 대항력이 발생하려면 사업자등록과 점유 두가지 모두를 갖추어야 합니다. 이건은 사업자등록은 되어 있으나 점유가 없는 것으로 볼수 있는 건이 됩니다. 집행관이 현황조사를 한것과 같이 입찰예정자도 응찰전에 관리소장을 만나 언제쯤 이사를 갔는지 등을 탐문조사를 하여 확실히 점유를 안하고 있는 점이 확인되면 사업자등록만 되어 있는 임차인에게 보증금이 있다 하더라도 인수하지 않아도 됩니다.

이 경매사건에서 체크해야 할 몇가지 사항을 보면

1. 임차인의 사업자등록 말소 소유권 취득후 실제 점유하고 있지 않는데 사업자등록이 되어 있으면 관할세무서를 통해 사업자등록을 말소할수 있을 것입니다.

2. 체납관리비 이 사건의 경우 2018년도 경매사건이라 혹시 장기간 공실이었다면 체납관리비 중 공용부분이 차지하는 금액이 클수 있으므로 관리사무소 소장 미팅시 언제부터 공실이었는지 등을 사전에 잘 파악해야 할 것입니다.

3. 용도 오피스텔은 취득시 업무용으로 취득을 하나 사용을 주거용으로 한다면 양도시 주택수에 포함되게 됩니다. 그러므로 취득전 이러한 세금관계를 확인하고 입찰에 응해야 할 것입니다. 업무용으로 임대를 줄 계획이라면 사전에 인근 부동산등을 탐문하여 업무용으로 임차를 할 수요가 많은지를 조사한 후 입찰해야겠습니다.

4. 시세 임대시세 및 매매시세를 사전에 인근부동산 탐문등을 통해 알아보고 수리가 잘 되어 있는 곳과 아닌곳등을 나눠서 시세파악을 할 필요가 있습니다. 또한 주변에 신림선 전철역도 생기므로 추후 임대나 매매시 어떤 영향을 받게 될지도 지역전문가인 공인중개사분들께 자문도 구해본 후 입찰에 응해야 겠습니다.

부동산태인 칼럼니스트 타워우리부동산중개사무소 우광연 대표