아파트는 좋은 건설사가 짓고, 전문 관리자가 관리를 하기 때문에 가격과 품질이 표준화가 되어있다. 적어도 같은 단지와 같은 동에서는 그렇다. 그런데 빌라, 다세대, 다가구는 전혀 다르다. 일정하지 않은 건설사, 분명하지 않은 관리자가 관리를 하기에 관리와 유지보수 수준이 천차만별이다. 빌라나 다세대에서 분리수거를 잘 안지키고 관리가 엉망인 경우가 많은 것은 다 이유가 있다. 따라서, 빌라나 다세대에 투자를 하기 위해서는 반드시 현장조사를 해야 한다. 즉, 임장을 가야 한다는 것이다. 투자뿐만 아니라 거주하기위한 매매를 하는 경우에도 당연히 임장을 해야 한다. 여기서는 빌라나 다세대 경매시 임장하는 법과 유의사항에 대해 설명하기로 한다.

먼저 신축중인 빌라를 매매할 경우를 살펴보자. 신축중이라 등기부등본이 없다면 토지등기부등본의 소유권자와 계약서상의 매도인이 일치하는지를 확인해야 한다. 계약금은 소유권자의 계좌를 입금해야 한다. 계약서에는 예상되는 준공날짜를 기입하고 이 날짜를 지키지 못할 경우 계약사항에 대해 적어두는 것이 좋다.

다음은 완공된 빌라나 다세대의 경우를 살펴보자. 사람들은 보통 자기 집 내부에 대해 말하는 것을 싫어한다. 그렇기에 투자하려는 집을 찾아가지 말고 옆의 다른 세대와 이야기하는 것이 좋다. 이사하는 것처럼 말하고 좋은 조언을 부탁한다고 시작하는 것이다. 다세대인 경우 매월 호수별로 돌아가면서 그 달 관리자를 맡게 된다. 현장에서 우연히 만난 사람에게 그 다세대의 관리자가 누군지 물어본다. 다른 세대의 이웃사람이 관리자가 누구라고 바로 얘기를 해 주면 그 빌라나 다세대는 아주 관리가 잘되고 있는 곳이다. 그 빌라에 거주하는 입주민에게는 겨울에 춥지 않느냐, 곰팡이는 없느냐, 밤에 시끄러운 적은 없느냐, 층간소음은?, 관리는 잘 되는가?, 겨울에 결로현상은 없는가? 등을 확인하는 것이 좋다.

빌라나 다세대는 이름이 알려지지 않은 작은 시공사가 시공하기에 하자보수가 부실할 가능성이 많다. 그러므로 시공사와 시행사가 같은 업체인 경우가 좋다. 시행사와 시공사가 분리되어 있으면 하자가 생길 경우 시행사는 온데간데없고, 시공사는 시행사 핑계대고 하여 하자보수시 어려움이 발생할 수 있기에, 같은 값이면 시공사와 시행사가 같은 것이 좋다. 이 점은 인근 공인중개사나 계약하려는 사람한테 물어보면 바로 확인 가능하다.

빌라나 다세대는 최초 분양가에서 15~20%를 할인해서 분양해주는 경우가 많다. 이는 상가도 같은 방식으로 한다. 매매계약서에는 100% 가격을 적고 실제 돈은 80% 정도만 지불한다는 것이다. 따라서 빌라를 투자할 때 원래 분양가와 실제분양가를 반드시 확인해야 한다. 현재 시세가 원래분양가 수준으로 올라갔다면 그 지역은 아주 좋은 지역이다.

빌라나 다세대를 계약하려는 시점에서 반드시 확인해야 할 사항이 있다. 바로 건축물대장이다. 공인중개사가 있다면 그에게 계약시점에서 건축물대장을 요청해야 한다. 왜냐하면 빌라나 다세대 같은 경우, 1, 2층은 불법용도변경, 4층과 5층같은 높은 층에서는 불법증축이 많기 때문이다. 불법용도변경은 근린생활시설을 주거용으로, 불법증축은 테라스부분을 조립식판넬로 테라스 부분을 확장해서 주거용으로 쓰는 경우가 대부분이다. 이런 불법행위가 있고 이것이 당국에 의해 적발되었을 경우 건축물대장에 ‘위반건축물’이라는 표시가 붙게 된다. 이렇게 위반건축물이 되면 매년 1~2회 일정액의 이행강제금을 내야 한다. 그런 건축물을 임차한 임차인은 전세금대출도 받지 못하는 경우도 있다. 이것도 부동산주인의 손해로 이어진다. 이행강제금은 시세의 2%정도가 된다. 증축면적에 따라 다르기도 한데 평당 30만원 정도된다. 5평 늘렸으면 매년 150만원 내게 된다. 현재 위반건축물이 아니어도 불법변경된 부분이 있으면 향후 누군가의 신고나 적발에 의해 위반건축물이 될 가능성이 있으므로 조심해야 한다. 현재 면적과 건축물대장상의 면적을 비교하여 부동산 면적이 늘어났다면 불법건축물일 가능성이 99%이다. 물론 나중에 위반사항을 시정하거나 허가를 추가로 받아 합법적 건축물이 될 수도 있다.

이행강제금은 집주인이 낸다. 매매로 경매로 샀으면 그 사람이 내야 한다. 불법을 해소할 때까지 부과되므로 경매나 매매시 매우 조심해야 한다.

부동산태인 칼럼니스트 세종사이버대 부동산학과 교수 김상범