부동산경매에서 가처분(假處分)에 대한 이해

등록일 : 2020-08-25 조회수: 664

부동산경매에서 가처분(假處分)에 대한 이해



세상을 살다보면 생각하지 못한 온갖 일이 벌어지곤 한다. 예컨대, A가 아파트를 B에게 파는 매매계약을 체결하고 B로부터 중도금까지 받았는데 C에게 다시 매각하려고 한다면, B는 어떻게 대처해야 할까?
여러 가지 방법이 있겠지만, 가장 빠른 대처법은 B가 A를 상대로 부동산처분금지가처분(不動産處分禁止假處分)을 법원에 신청하는 것이다. 요즘에는 직접 법원에 가지 않고도 아래 <그림>과 같이 대한민국 법원 전자소송 홈페이지에서 인터넷으로 곧바로 신청할 수 있다.

(자료: 대한민국 법원 전자소송 싸이트(https://ecfs.scourt.go.kr/ecf/))

이처럼, 가처분(假處分)은 가압류(假押留)처럼 민사소송을 전제로 하지만 확정판결을 받기 까지 시간이 오래 걸리기 때문에 최소한의 심리로 신속하고도 잠정적인 조치를 명하는 보전처분이다. 가압류가 금전채권이나 금전으로 환산가능한 채권의 집행보전을 목적으로 한다면, 가처분은 금전채권이 아닌 특정 물건이나 권리에 대한 청구권을 보전하거나 권리 또는 법률관계에서 임시의 지위를 정하는 것을 목적으로 한다.

민사집행법 제300조에서는 가처분의 목적을 명확히 기술하고 있다. 제1항에서는 “다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다”고 적시하고 있다. 제2항에서는 “가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위하여도 할 수 있다. 이 경우 가처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 경우에 하여야 한다”고 명시하고 있다.

민사집행법 제300조 제1항에 해당되는 대표적인 가처분이 ‘부동산처분금지가처분’과 ‘부동산점유이전금지가처분’이다. 동조 제2항에 해당되는 가처분으로는 ‘건물철거 및 토지인도단행가처분’이 있다.

그렇다면, 이러한 가처분에 대해서 부동산경매의 권리분석시 어떻게 해야 할까? 만일, 어떤 부동산이 경매시장에 나왔는데, 등기사항증명서에 다음 <표>와 같이 권리가 설정되어 있다고 가정하자. 이 경우, 가처분에 대해 매수자(낙찰자)가 인수해야 하는가 아니면 인수안해도 되는가?

(출처 : 부동산태인)

<표 1>은 선순위 가처분이 설정된 경우이고, <표 2>는 후순위 가처분이 설정된 경우이다. 말소기준권리보다 앞선 선순위 가처분이 설정되면, 원칙상 선순위 가처분이 매수자에게 인수된다. <표 1>의 경우에 가압류가 말소기준권리이므로 선순위 가처분은 매수자에게 인수된다. 즉, 매각으로 선순위 가처분은 소멸되지 않는다. 추후 본안소송에서 가처분권자가 승소하면 매수자는 소유권을 잃을 수도 있다. 다만, 예외도 있다. 만일, 선순위 가처분권자가 강제경매신청채권자와 동일하거나 또는 선순위 가처분권자가 근저당권자와 동일한 경우이다. 이때에는 선순위 가처분이더라도 소멸된다.

<표 2>의 경우에 가압류가 말소기준권리이므로 후순위 가처분은 매각으로 소멸되는 것이 원칙이다. 그런데, 예외도 있다. 만일, 후순위 가처분이 ‘건물철거 및 토지인도 단행가처분’이거나 ‘원인무효에 의한 소유권이전등기 가처분’이라면 매각으로 소멸되지 않을 수도 있다.

따라서, 등기사항증명서에 가처분이 설정되어 있는 경우에는 경매참여시 매우 신중하여야 한다. 선순위 가처분 등기가 되어 있는 부동산의 경우에 어떤 집행법원은 매각물건명세서에 매수자가 인수할 수 있다는 취지를 기재하기도 하지만 모든 집행법원이 이러한 것은 아니기 때문에 조심스럽게 접근할 필요가 있다. 아울러, 후순위 가처분도 경우에 따라서는 매수자가 인수하여 낙찰받은 건물에 대한 소유권을 잃을 수 있음을 명심하도록 하자. <끝>

부동산태인 칼럼리스트 세종사이버대학교 부동산학과 교수 조덕훈

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