말소기준등기의 원리

등록일 : 2022-04-27 조회수: 539

말소기준등기의 원리


매각물건명세서라는 것을 보면 최선순위권리라는 것이 있다. 이것은 경매사건에서 매각 부동산에 설정된 권리 중 가장 앞서있는 등기부상 권리를 의미한다. 우리가 일상생활에서 말소기준등기라고 하는 것은 바로 최선순위권리를 말하는 것이다. 실무적인 용어로 사람들이 쉽게 표현하기 위해 유용하게 사용되고 있다.

말소기준등기는 낙찰받은 부동산에 설정된 권리가 인수되는지, 소멸되는지를 결정하는 기준이 되는 등기이다. 마치 꽃밭에 물을 주기위해 수도관을 연결해 두었는데 특정시점에서 호수를 잘라버리면 호수가 있는 곳까지는 물이 제공되지만 짤린 부분부터는 물이 전달되지 않는 개념으로 이해하면 쉽다. 그렇다면 말소기준등기에는 어떤 것들이 있을까? 바로 아래와 같다.

근저당, 저당
가압류, 압류
전세권(전세권자가 경매를 신청한 경우, 배당요구신청한 경우)
경매개시결정기입등기
담보가등기

해당 권리들을 기준으로 선순위에 있는 것들은 인수하지만, 후순위에 있는 권리는 소멸하게 되는 것이다. 물론 유치권, 예고등기, 토지인도 및 건물철거가처분과 같은 특수한 사항은 제외하고 이해하면 된다. 임차인의 임대차계약은 태생은 채권계약이지만, 대항력과 확정일자를 갖춤으로써 채권이 물권적 효력을 갖추므로 똑같이 생각하면 된다. 즉, 근저당에 앞서 대항력 및 우선변제권을 갖춘 경우에는 낙찰자가 해당 권리를 인수하여 보증금을 반환해 주는 의무를 부담하는 것이다.

반면, 선순위 임차인이나 전세권자가 자신의 대항력을 포기하고 우선변제를 주장하면서 배당신청을 할 수도 있다. 즉 마치 쌍칼을 휘두르듯 낙찰자에게 보증금을 인수시키거나 경매사건에서 배당을 받고 빠져 나오는 선택권을 행사 할 수 있다. 선순위대항력을 갖춘 임차인과 전세권자가 배당요구를 하고 보증금을 모두 배당받는 경우 경매사건에서 인수가 되지 않을수도 있다. 선순위 임차인이 있다고 해서 무조건 나쁜 물건이라는 생각은 고정관념에 불과하다.

정확한 이해를 위해 말소기준등기의 원리에 대해 알아보자. 앞서 배운바와 같이 재산권은 크게 물권과 채권으로 나뉜다. 물권과 채권의 분쟁이 생길 경우 어느 권리가 우선적 효력이 있을까? 바로 물권이다. 물권은 제3자에게 내 재산을 독립적으로 지킬 수 있는 배타성이 있는 반면 채권은 그런 배타성을 가지고 있지 않다. 그리고 소유권과 제한물권간의 분쟁이 생기면 누가 우선할까? 왠지 소유권이 이길 것 같은 착각이 들겠지만 제한물권이 앞선다. 예를 들면 그 이해가 훨씬 쉽다. A가 1월 1일 소유권을 취득한 뒤 3월 1일에 12월 31일을 만기로 하여 B와 전세 계약을 체결 하였다. 계약 조건은 보증금 1억에 전세권을 설정하는 것이었다. 그 이후 6월 1일에 A는 개인적 사유로 C에게 집을 매도하였다. 12월 31일이 되었을 때 C는 B에게 보증금을 반환하지 않고 A에게 반환을 요구하라며 강제 퇴거 시킬 수 있을까? 불가능 하다. C가 주택을 매수할 때 이미 B의 용익물권은 성립하였고 소유자입장에서도 집을 매수할 때 전세권으로 인해 사용, 수익이 침해되는 것을 인지한 상태에서 주택을 매수했기 때문이다.

즉, 4억짜리 주택에 3억의 전세가 있는 경우 매수자는 1억을 매도자에게 주고 매수하는 갭투자 형태를 이해하면 된다. 이런 갭투자를 할 때 매도자가 1억만 받는 것은 3억에 대한 반환 의무를 매수자에게 전가했기 때문이다. 즉, 매수자의 새로운 소유권보다 전세금의 반환의무가 앞선다는 것이다.

제한물권과 제한물권이 충돌하는 경우에는 성립일자(접수일자)에 따라 선후관계가 결정된다. A라는 부동산에 1월 1일에 B근저당이 설정되었고, 1월 2일에 C근저당이 설정된 경우 B가 C보다 앞서게 되는 것이다. A부동산이 경매로 매각되는 경우 매각가를 가지고 배당을 진행하게 된다. 돈을 나눠가지는 절차에서 근저당 B는 우선변제권에 기해서 C보다 먼저 배당금을 수령해간다. 근저당은 앞서 배운바와 같이 후순위 및 일반권리자보다 우선변제받을 수 있는 권리를 가지고 있는데 C보다 먼저 성립되었으므로 권리적으로 앞서는 것이다.

물권 > 채권
소유권 < 제한물권
제한물권(1월 1일 성립) > 제한물권(1월 2일 성립)

이런 개념을 머릿속에 넣고 하나의 사례를 가지고 이해해보자. 돌고래가 한 마리 있다. 이 돌고래는 서커스를 잘하는 재능을 가지고 있다. 그래서 많은 사육사들의 관리를 받고 있다. A사육사는 식단을 짜고 만드는 일을 하고, B는 먹이를 직접 주는 일을 한다. C는 돌고래의 피부와 예방접종을 관리하는 일을 한다. D는 돌고래가 묘기를 부리도록 훈련하는 일을 담당하고 E는 돌고래의 감정을 정화시켜주는 일을 한다. A부터 E까지는 월요일부터 금요일까지 순차적으로 업무가 정해져 있다. 각각 자신의 업무를 할 수 있는 권리와 의무 존재하고 있는 것이다. 그런데 안타깝게도 돌고래가 질병으로 세상을 떠나게 되었다. 이런 경우 A.B.C.D.E의 업무적 권리는 어떻게 될까? 각각의 권리 순서에 상관없이 모두의 권리는 사라지는 것이다. 아무리 많은 권리를 가지고 있어도 돌고래가 세상에 존재하지 않는다면, 아무 의미가 없은 것이다.

위의 물권, 채권, 소유권, 제한물권간의 선후관계는 돌고래 사육사의 업무처럼 순서가 정해져 있다. 하지만 말소기준등기를 기준으로 후순위 권리자들은 말소되고 의미가 없어지는 것이다. (근)저당,(가)압류, 전세권(전세권자가 경매를 신청한 경우, 배당요구신청한 경우), 경매개시결정기입등기, 담보가등기등은 그 발생원인이 바로 ‘금전’이다. 경매를 통해서 자신이 목적으로 하는 돈을 수령한다면, 이 권리들은 사라지는 것이다. 목적 달성한 채권은 존재의 가치가 없는 것이다. 그래서 이런 권리들 뒤에 있는 기타 권리들은 죽은 돌고래의 사육사같은 상황에 놓이게 되는 것이다. 바로 이것을 이해하는 것이 말소기준등기의 원리이자 권리분석의 핵심이다.

부동산태인 칼럼니스트 강부자부동산스터디 대표 부동삶

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