공동담보물 경매시 배당방법은 어떻게 될까?  

 

은행은 돈을 빌려주는 대가로 담보를 원한다. 채권회수가 안될 경우 그 담보물을 가지고 채권을 회수하기 위해서다. 하나의 부동산을 가지고 담보가치가 나오지 않을 경우 여러 개의 부동산을 동시에 담보로 제공하기도 한다. 이렇게 여러개의 부동산이 담보로 제공될 경우 채권자(은행)은 각각의 부동산에 공동저당권을 설정하게 된다. 이렇게 공동저당권이 설정된 물건이 경매로 나올 경우 어떻게 배당이 이뤄질까?

 

여기서 공동저당이란 위에서도 언급했듯이 은행에서 돈을 빌리는데 하나의 담보력으로 부족하여 여러 개의 물건을 공동담보로 설정등기를 하고 대출을 받는 방식이다. 이때 공동담보물에는 채무자 소유의 부동산도 있겠지만 물상보증인 소유의 부동산도 있을 수 있다. 담보 목적물에 있어서 근저당설정일자가 같을 필요도 없고, 순위도 동일할 필요도 없다. 즉 甲의 부동산의 공동저당권은 제 1순위이고, 乙의 부동산공동저당권은 제 2순위라도 무방하다.

 

공동저당권이 설정되면 각각의 부동산에 최권채고액이 기록되고, 채권자가 어느 부동산에 의해 채권 전액을 변제 받은 경우 다른 저당권은 소멸하게 된다.

 

그렇다면 공동저당 채권자는 이 물건을 동시에 일괄매각 할 수 있고, 순차적으로 매각할 수 있는데 이때 공동저당물이 동시에 경매에 부쳐져 배당을 받는 경우를 동시배당이라고 하고, 공동 저당물 중 먼저 특정 부동산부터 순차적으로 경매를 하여 배당하는 경우를 이시배당이라고 한다.

 

그렇다면 공동저당물이 경매로 넘어갔을 때 어떻게 배당이 이뤄질까? 민법 368조에서는 공동저당물의 배당에 대해 명시하고 있다.

 

제368조(공동저당과 대가의 배당, 차순위자의 대위) ①동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당(동시배당)하는 때에는 각부동산의 경매대가(낙찰금액에서 경매실행 비용과 선순위 채권액 공제한 금액)에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다.

 

예를들어 은행이 채무자 甲에게 3억원을 대출해 주면서 甲의 아파트와 단독주택, 농지에 각각 3억원의 공동저당권을 설정하고 아파트와 단독주택, 농지를 동시에 경매로 넘겼다고 하자. 

이때 경매대가(낙찰금액에서 경매실행 비용과 선순위 채권액 공제한 금액)가 아파트가 3억원, 단독주택이 2억원, 농지가 1억원에 각각 낙찰됐을 경우 은행은 각 부동산에 대해 비례하여 배당을 받게 된다.

은행이 배당을 받는 금액은 아파트에서 (3억/3억+2억+1억)X3억=(3억/6억)X3억=1억5,000만원을, 단독주택에서 (2억/6억)X3억=1억원을, 농지에서 (1억/6억)X3억=5,000만원을 배당 받게 되는 것이다.

 

제368조(공동저당과 대가의 배당, 차순위자의 대위) ②전항의 저당부동산중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 경우(이시배당)에는 그 대가에서 그 채권전부의 변제를 받을 수 있다. 이 경우에 그 경매한 부동산의 차순위저당권자는 선순위저당권자가 전항의 규정에 의하여 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다.

 

예를들어 은행이 채무자 甲에게 3억원을 대출해 주면서 甲의 아파트와 단독주택, 농지에 각각 3억원의 공동저당권을 설정하고 아파트만 경매로 넘겼다고 하자. 그런데 그 아파트에 후순위채권자인 A가 1억원의 저당권을 가지고 있었다.

 

이 아파트가 경매로 넘어가 경매대가(낙찰금액에서 경매실행 비용과 선순위 채권액 공제한 금액)가 3억원일때 은행에서 공동저당금액 3억원에 대해서 모두 배당을 받아갈 경우 후순위 채권자 A는 배당을 못 받아가는 상황이 발생하게 된다.

이때 후순위채권자 A는 은행이 동시배당을 했더라면 받아 갈 수 있었던 단독주택 1억원을 공동저당권자를 대위하여 공동저당권자의 순위에 따라 저당권을 행사할 수 있다.

 

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