(태인칼럼)

유치권자와 임차인, 권리와 대응방안

주제: 유치권자와 계약을 체결한 임차인의 권리와 유치권자에 대한 대응 방안
- 소유자의 동의 없이 유치권자가 임대차계약을 한 경우
- 소유자의 동의 얻어 유치권자가 임대차계약을 한 경우
- 유치권자의 동의를 얻어 소유자와 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유
- 소유자로부터 적법한 임대권한을 얻어서 유치권자가 임대차계약서를 작성한 경우

1. 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유
유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만, 유치권자는 채무자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 처분권한이 없으므로(민법 제324조제2항 참조), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없고, 따라서 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 구민사소송법 제647조제1항 단서에서 규정하는 경락인에게 대항할 수 있는 권원에 기한 것이라고 볼 수 없다(대법 2002마3516, 부동산인도명령)
소유자의 동의 없이 유치권자가 임대행위를 한 경우 유치권은 소멸청구대상이 된다.
따라서 임차인은 경락인에게 대항하지 못하고 인도명령의 대상이 되므로 경락인은 유치권 주장을 배척하고 깨끗한 물건을 인도받을 수 있다.

유치권자의 선관주의무(민법 제324조)
① 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.
② 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.
③ 유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

2. 소유자의 동의를 얻어 유치권자와 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유
① 소유자의 동의 없이 유치권자가 임대행위를 한 경우 유치권은 소멸청구대상이 되지만, 소유자의 동의를 얻어 유치권자가 임대인으로 임대한 경우 그 임차인은 유치권자의 적법한 점유보조자가 될 수 있다.
이 경우 유치권자는 임차인을 직접점유자로 하는 간접점유자가 될 수 있어서 유치채권이 회수될 때까지 점유를 이전하지 않음으로 해서 유치채권을 회수 할 수 있다.
② 임차인의 임차보증금은 유치권자의 채무가 되고 유치권자는 적법하게 유치권을 행사하게 되어 소유자(유치권의 채무자)로부터 채무를 변제 받아서 임차보증금을 상환하고 건물을 소유자에게 인도하는 순으로 진행하게 되는 것이지,
유치물건이 경매가 진행된다 해도 배당요구해서 우선변제받을 수 있는 권리는 아니다.
③ 그러나 유의할 점이 있다.
소유자의 동의를 얻은 행위는 채권계약이므로 제3취득자나 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 없어서 제3자에게 소유권이 변경되면 이는 물권변동이 되므로, 종전 소유자의 동의는 물권우선주의 원칙에 따라 대항력을 잃게 되므로 제3자로 소유권이 변경되기 전에 유치권자가 반드시 직접점유을 하고 있어야 유치권자로서의 대항력을 제3자에게 주장할 수 있다는 점이다.
서울고등법원 2011. 12. 21.선고 2011나27983 손해배상(기) <상고하지 않아 확정>
다음과 같은 법리를 살펴보면,
유치권자 또는 임차권자가 소유권변동 사실을 알 수 없어 새로운 소유자의 승낙을 받을 수 있는 시간적 여유가 없었다거나 새로운 소유자의 소멸청구가 신의칙에 위반하여 권리남용에 해당된다는 특별한 사정이 없는 한 새로운 소유자에게 대항할 수 없다고 보는 것
㉠ 유치권은 법정담보물권으로서 채권담보를 위하여 목적물을 점유하는 권리에 불과하므로, 종전 소유자의 승낙이 있다고 하더라도 유치권의 물권적 성격이 변화되는 것은 아니고, 다만 목적물을 '사용, 대여 또는 담보제공' 등을 할 수 있는 일종의 채권적 성격을 가지는 권리를 부여받은 것에 지나지 않는다.
㉡ 새소유자는 유치권이라는 물적부담을 안고 목적물의 소유권을 취득할 뿐이지 종전 소유자의 승낙에 따른 채권적 부담까지 그대로 승계한다고 볼 수 없다.
㉢ 유치권자가 종전 소유자와 통모하거나 그러한 통모가 없어도 종전 소유자의 승낙을 받아 장기간 임대차 등을 할 경우 새로운 소유자의 소유권행사에 심각한 지장을 초래할 우려가 있다.
㉣ 종전 소유자가 소유권을 근거로 임대차를 하더라도 새 소유자는 임차인이 대항력을 구비하고 있는 등의 사정이 없으면 당연히 승계한다고 볼 수 없는데, 유치권에 이보다 더 강력한 보호를 할 필요성이 있다고 보기 어렵다.
㉤ 새로운 소유자로서는 임차인들이 종전 유치권자의 승낙을 받았는지 여부를 알기 어렵고, 따로 임대에 관한 승낙 여부를 공시할 방법이 없어 승낙의 직접 당사자 또는 포괄승계인이 아닌 특정승계인에게까지 종전 소유자의 승낙을 이유로 그 대항력을 인정할 수는 없다.


3. 유치권자의 동의를 얻어 소유자와 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유
① 임차인 입장에서는 유치권의 목적물에 올바른 임대차계약 방법으로 주임법상 대항력이 인정되고 추후 경매가 진행 될 때 대항력과 우선변제권을 보장받을 수 있다.
이 때 계약서 작성방법은 소유자를 임대인으로 하고 유치권자를 동의권자해서 "특약사항" 란에 이 내용을 기재하고 서명 날인 해두면 추후 분쟁을 방지하고 배당에 참여해서 소액임차보증금중 일정액과 확정일자부 우선변제금을 다른 채권자에 우선해서 변제받을 수 있다.
② 유치권자의 입장에서는 유치권자의 동의를 얻어 유치권의 목적물에서 소유자를 임대인으로 하여 임대한 경우, 임차인이 경제적, 사회적으로 독립한 주체로서 점유라고 봄이 타당하고, 설사 임차인이 유치권자의 점유보조자가 되겠다는 취지의 약정을 하였다고 하더라도 유치권자의 간접점유가 인정되지 못해서 유치권이 소멸하게 된다.
따라서 임차인은 점유보조자가 아니라 직접점유자로 봄이 상당 하므로 유치권자가 임차인을 직접점유자로 간접점유(점유보조자)를 주장하여 유치권의 대항력을 주장하는 것이 인정되지 못하게 되어 임차인은 매수인에게 그 점유부분을 인도할 의무가 있다[인천지법2011가단17597 판결내용중 일부 발췌]
③ 실무에서는 소유자를 임대인으로 하는 임대차를 유치권자가 동의해주고 임차보증금으로 유치채권을 충당하게 되는 형식으로 임대차계약이 체결되고 있다.

4. 소유자로부터 적법한 임대권한을 얻어서 유치권자가 임대차계약서를 작성한 경우
① 유치권자가 소유자로부터 적법한 임대권한을 얻어서 소유자 명의로 임대차계약서를 작성한 경우
임차인은 제3취득자에 대해서 주임법상 대항력을 주장할 수 있다.
이 유치물건이 경매로 매각되는 경우에도 주임법상 대항력과 우선변제권이 인정된다.
실무에서는 유치권자가 채권액을 임차보증금에서 회수하게 되지만,
임차인이 독립적으로 소유자와 임차인으로서 직접점유자가 되므로 유치권자가 간접점유자가 되지 못하게 되므로 유치권은 소멸하게 된다.
어째든 임차인이 적법한 임대권한을 가지고 있는 유치권자와 임대차계약을 체결하는 경우에는 주임법상 보호를 받게 되므로 경매 또는 공매절차에서 배당요구가 가능하나
추후 분쟁의 소지를 예방하기 위해서 계약서 특약사항 란에 유치권 포기에 대한 내용을 기재해 두어야 한다.
② 다음 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 자에 대한 판례[2007다38908]를 살펴보면
㉠ 주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 사람과 임대차계약을 체결한 경우에 주택임대차보호법이 적용되는지 여부(적극)
㉡ 매매계약의 해제 전에 매수인으로부터 매매목적물인 주택을 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있는지 여부(적극)
㉢ 아파트 수분양자가 분양자로부터 열쇠를 교부받아 임차인을 입주케 하고 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 후 다른 사정으로 분양계약이 해제되어 임대인인 수분양자가 주택의 소유권을 취득하지 못한 사안에서, 임차인은 아파트 소유자인 분양자에 대하여 임차권으로 대항할 수 있다고 한 사례

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